首頁    山東    國內    社會    教育    旅游    房產    娛樂    企訊    女人    財經    科技    健康    家居  
 首頁 > 房產頻道 > 房產新聞 > 正文
   

大戶型直降100萬元!北京房價經歷“最長下滑周期”

2019-12-09 13:57:02  |  來源:中國證券報  |  作者:  |  閱讀:  字號: T   T
 

  看著如今的北京房價,小A為3月份及時賣掉了房子慶幸不已。

  今年3月,借著一波小陽春,小A將掛了5個月的房子以330萬賣了出去,這套房位于豐臺區四環內,屬于地鐵剛需上車盤。而近期,相似戶型成交價格僅為290萬元左右。這意味著,時隔9個月,這套房跌了近40萬,單價下跌近6000元/平方米。目前單價已經不足5萬元/平米。

  而在“3.17”調控前,北京樓市最瘋狂的時期,這類戶型成交價格一度接近420萬,單價達到7萬元/平米。

  根據國家統計局的數據,今年7月到10月,北京二手住宅成交均價連續四個月出現下滑。這是2018年以來,北京二手房價經歷的最長下滑周期。

  近日,中證君走訪北京多個地區二手房銷售情況,盡管近期交易量有所增長,但市場情緒并未明顯升溫。除了小戶型熱門學校學區房,北京二手房全面降價的情形仍在持續。

  “現在只有價格降到位了,房子才好賣。”多位經紀人對中證君表示。

  丨頻現百萬級折扣

  “樓王3居室,西南向,無遮擋,160平米,周期快可1150萬元成交。”一位地產中介在其朋友圈推廣一套房源。

  記者了解到,這一房屋掛牌價為1450萬元,其中的議價空間達到300萬。這意味著每平米降價接近2萬元。據了解,房主此次大降價主要是亟需交易變現。

  這一小區屬于北三環次新房,房齡和戶型方面有優勢,也有明顯的短板。該小區大戶型房屋較多且附近交通便利,小區里有不少房屋被出租用于公司辦公場所,整體環境并不宜居。加上高總價不好賣,因此房東不得不大降價。

  這套房子已經掛牌數月,然而目前仍然未有成交。

  除了大戶型,頂級學區房也出現了降價促銷。近期,豐僑公寓有一套75平米的二手房,掛牌價為1445萬元。據中介介紹,業主調低了該套房源的心理價位,1330萬左右即可成交。該小區對口小學是宏廟小學,該小學是八中和北師大實驗中學分校大比例直升校,這兩所中學都是北京市頂級名校。加之該小區位于金融街地區,成交單價居高不下,8月成交均價高達19萬/平方米。

  中證君從多位房地產中介處了解到,除了極個別稀缺的項目,目前北京總價千萬左右的二手房源均有約10%左右的議價空間。即使一些房東不愿意下調中介平臺上的掛牌價格,但在實際成交中讓步的幅度也在加大。

  “今年3月北京房市曾經有一波行情,部分剛需入場,激活了整個購房的鏈條。但這一輪行情4月下旬后就逐步冷卻了,市場又回到了成交量下滑的狀態中。”一位中介對中證君表示。

  不過,從目前的交易情況來看,西城區小戶型牛校/直升校的學區房仍然相當堅挺。中證君了解到,近期,愛民里小區(劃片小學西什庫小學是北京四中的直升校)有一套一居掛牌,這是整個小區中唯一一套非半地下的掛牌房屋,40平米左右報價超過650萬元。傳統名校三里河三小近期一套83年40平米的學區房,單價接近16萬/平方米,仍然保持了一定的漲幅?梢哉f,西城小戶型學區房是現今北京樓市唯一的高地了。

  丨嚴控杠桿降溫樓市

  小A清楚的記得,“3.17”之前最瘋狂的時候,小區里的一套小兩居,一天有5波客戶前來看房。“基本當場就得拍板,否則房子就被人搶走了。”小A對中證君表示。

  為何短短兩年,市場發生了如此大的變化?

  在本輪房地產市場調整中,北京是最早出臺政策,也最早見效的區域市場之一。在不少地產人士看來,嚴控杠桿、增加供應是北京市房地產市場迅速降溫的主要原因。

  目前北京二手房一系列稅費規則加大了交易和購買成本。二手房中僅有滿五唯一(產證時間5年且為家庭或個人名下唯一一套)的商品房可以享受免征所得稅待遇。不符合滿五唯一條件的二手房交易都將征收增值部分的20%差額所得稅。而獲得產證不滿兩年的二手房還要在此基礎上征收5.3%-5.6%的增值稅及其附加。目前交易中,稅費一般由買家承擔,但賣家就需要下調成交價格作為稅費的彌補。記者了解到,一般來說,300萬左右的二手房,如果不是滿五唯一,且上次交易的原值較低,賣家要至少降價20萬以上才比較容易成交。

  另一個有力政策是“非普二套高貸”。按照北京市相關規定,除建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下兩條硬性標準外,北京普通住宅標準價格紅線設置為:五環內總價低于468萬元。以目前北京市區的房價水平來看,五環內大量房屋將屬于非普通住宅。

  按照2017年“3.17調控”的信貸政策,購房者在購買非普通二套房的首付款比例不低于80%,且在確定購房套數時,采用“認房又認貸”的原則。

  “這意味著將大多數改善型需求的首付門檻大幅提升。舉個例子,1000萬的二手房,如果是二套,意味著最多僅能貸款200萬,那么首付就需要800萬現金。目前銀行對房抵貸、消費貸資金流入房市監管力度非常大,購房者難以從這些渠道補充首付。即使是被認為是‘絕對剛需’的學區房,總價超過1200萬后成交周期也比較長。此外,兩年多的嚴格調控,已經把房價一直漲的預期給打掉了,部分購房者由于資金實力不夠放棄了購房,還有部分購房者則轉入觀望狀態。博弈的天平開始逐步向購買者傾斜,房東降價的案例正在增加。”某中介店長對中證君表示。

  前述店長表示,以往北京市二手房交易都是“連環單”。“比如300萬以下的算剛需房,假設剛需進場,剛需房的房東拿到購房款再貸300萬能買600萬的房子改善,那些賣了600萬房子的房東再貸400萬就可以買1000萬的房子。如果購房者預期收入和房價持續增長,杠桿放大效應下,房價也就會越來越高,越漲越快。但在現在的信貸政策下,貸款額度大幅下降,這一鏈條就被打斷了。”該人士表示。

  “如果是2017年調控之前入市,考慮到信貸成本,房子至少已經跌了超過20%。”一位2017年高點購房入市的購房者對中證君表示。

  丨增加供應平抑價格

  北京市多年一直缺乏土地供應,但這一情況在2017年發生了改變。

  北京從2017年末開始大規模出讓限競房地塊,截至今年10月,北京合計供應新建住宅7.8萬套,其中4.76萬套是限競房,占比61%。

  限競房在土地出讓階段就對房屋售價進行限制,限競房的銷售價格通常低于同區域的市場水平。中原地產指出,從樓市數據看,2018年來,全北京合計供應的新建住宅有8萬套,其中5.44萬套是限競房。占到整體市場供應的68%。住建委數據顯示,連續兩年超過3萬套住宅尤其是限競房的供應井噴下,今年前11月,北京累計成交新建商品房住宅(含限競房33074套)同比上漲了60.4%。

  限競房不僅有價格優勢,而且還會分流二手房的需求,同時拉低區域二手房的均價。公益西橋一均價為6萬元/平米的限競房項目入市后,區域內二手房價格一夜之間下降數千元/平米。

  此外,北京市還供應了大量共有產權住房,也分流了部分二手房需求。

  不過,近期北京二手房市場成交量和帶看量均有所增長。年底一般房市都會有一些行情,那么后市走勢如何?

  58安居客房產研究院首席分析師張波表示,目前北京二手房市場依然處于買方市場,受嚴格調控政策影響,中短期房價上漲的動力依然偏弱。預計此輪降溫還將持續到2020年春節后,即明年3月、4月,市場的熱度才有望回升。

  中原地產首席分析師張大偉提醒,目前大多數限競房項目去化不及預期,新房庫存明顯增加,目前北京商品房住宅庫存高達7.56萬套,為多年來最高。“為消化庫存不排除未來會有價格戰,這些都會影響二手房的價格。”張大偉表示。

我來說說(  編輯:ingsd
來頂一下
返回首頁
返回首頁
上一篇:濟南新房價格“四連降”
下一篇:11月百城房市趨冷:中國房價下跌城市數量創近4年新高
 
 
 
 
推薦資訊
禹城:3萬余件冬衣暖人心
禹城:3萬余件冬衣暖人
沂南縣辛集鎮中心小學:做實學生資助工作,發揮全面育人作用
沂南縣辛集鎮中心小學
金鄉縣推進農業品牌創建 打造現代農業發展“新引擎”
金鄉縣推進農業品牌創
北京高精尖論壇在京舉行 專家探討如何為芯片“賦能”
北京高精尖論壇在京舉
 
欄目最新
欄目熱門
 
 
 
版權聲明   |   網站簡介   |   網站導航   |   頻道招商   |   聯系方式   |   友情鏈接
山東信息港 ingsd.com    網站備案:魯ICP備14023292   
 
天津快乐十分投注计算 有一个捕鸟游戏叫什么 网上兼职赚钱网站 街机捕鱼无限金币版 微乐麻将大庆麻将漏宝 江西多乐彩怎么玩 4887铁算开奖结果果 小说 玩呗麻将下载 2018新型网络赚 期货配资骗局 欢乐四川麻将下载